Le Viager

Mais avant d'être ce film, le viager est un type de contrat aléatoire (selon l’article 1964 du Code Civil) qui stipule que l’acheteur (appelé débirentier) acquiert un bien immobilier en versant éventuellement un bouquet et une rente annuelle, trimestrielle ou mensuelle à un vendeur (appelé crédirentier), et ce jusqu’au décès de ce dernier. Il existe plusieurs types de viager.

Bien que l’acheteur devienne le propriétaire du bien immobilier dès la signature du contrat, il ne peut en disposer qu’après la mort du vendeur, (sauf viager libre). La valeur finale du prix de vente dépend donc de la date du décès du vendeur, l’acheteur ne peut pas la connaître précisément à l’avance. A la signature du contrat, l’acheteur peut verser au vendeur une somme d’argent, appelée « bouquet ».

Par la suite, la rente viagère peut être versée à un seul vendeur, ou à plusieurs (par exemple à un couple, elle est calculée en fonction du prix du bien, de l’âge du ou des vendeurs, et du montant du bouquet (s’il y en a un).

Terminologie

Le crédirentier: Le vendeur d'un bien en viager est appelé́ le crédirentier.

Le débirentier: L'acheteur d'un bien en viager est appelé́ débirentier.

Le bouquet: Dans certaines ventes en viager, l'acquéreur paie comptant une partie de la valeur du logement. Cet apport initial est appelé le bouquet. Le bouquet est non imposable.

La rente viagère: Ce revenu régulier est payé par l'acheteur au vendeur du logement, jusqu'à la fin de ses jours. La rente viagère bénéficie d'abattements fiscaux et elle peut être payée mensuellement ou trimestriellement selon accord entre les parties. Elle est le plus souvent indexée sur l'indice des prix à la consommation.

Clause résolutoire: Clause permettant au vendeur d'annuler la vente et de redevenir propriétaire si le paiement de la rente n'est pas respecté.

Usufruitier: Personne ayant le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire.

Nu propriétaire: Personne qui, relativement à un bien déterminé, a la faculté d'en disposer soit en la vendant soit en la donnant ou en la transmettant par testament.

Différence entre usufruit et droit d’usage et d’habitation: L’usufruit confère au bénéficiaire de ce droit (l’usufruitier ou l’usufruitière) un droit d’usage et de jouissance complet de la chose appartenant à un tiers (le nu-propriétaire). Le droit d’habitation est, quant à lui, le droit de demeurer dans un bien immobilier ou d’en occuper une part.

Que peut-on acheter ou vendre en viager ?

Lorsqu'on prononce « viager », on pense à un bien immobilier. En fait, il faut savoir que pratiquement tout peut se négocier en forme viagère. Un appartement ou une maison, bien entendu, mais aussi un terrain, une exploitation agricole, un bois, un commerce, un bateau, un avion, une œuvre d'art, etc. La technique du viager est un type d'acquisition ou de vente d'un bien, qu'il soit mobilier ou immobilier. La particularité́ porte essentiellement sur le mode de paiement. On pourrait dire que le viager est une forme de crédit. Il y a généralement un versement initial appelé « bouquet ».

La différence majeure réside dans le fait que ce nombre d'annuités est aléatoire. En effet, il est lié à la durée de vie du cédant qui est appelé « crédirentier » et ne cesse qu'au décès de celui-ci (et de son conjoint dans le cas où il y a « deux têtes »).

Le Viager est un film français (réalisateur Pierre Tchernia, coauteur du scénario avec René Goscinny) sorti en 1972. Poussant à l'excès le principe du viager, l'histoire imagine les rapports entre une famille achetant une charmante maison sur la côte d'Azur à un vieil homme qui tarde à mourir, des années 1930 à 1970. Accablés par l'éternelle rente viagère, ils se décident à précipiter la mort du vendeur.

Avec cette intrigue, Goscinny brocarde un procédé immoral à son goût, tourne en dérision l'histoire de France du XXe siècle et invente toute une galerie d'imbéciles, un type de personnage qui lui est cher. Michel Serrault incarne le credirentier Martinet tandis que Michel Galabru, Rosy Varte, Jean-Pierre Darras, Odette Laure et Claude Brasseur jouent l'horrible famille Galipeau, les débirentiers.

Différents Types de Vente

VIAGER OCCUPÉ

Le vendeur CONSERVE L’USAGE du bien jusqu’à son départ (en maison de retraite, chez ses enfants, etc.) ou jusqu’à son décès. En contrepartie de la vente, il perçoit un capital qu’on appelle le "BOUQUET" ainsi qu'une rente mensuelle à vie.

VIAGER LIBRE

Le bien est libre de toute occupation. Le vendeur vend sous forme viagère en percevant un capital appelé « BOUQUET » et une rente mensuelle à vie. L’acquéreur dispose du bien pour l’habiter ou le louer.

VENTE À TERME AVEC OCCUPATION

Le vendeur CONSERVE L'USAGE du bien pendant une DURÉE FIXÉE à l’avance ou jusqu'à la fin de sa vie. À l’échéance de la durée convenue, il libère le bien pour l’acquéreur.

En contrepartie, il perçoit un capital le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire puis une mensualité dont le paiement est limité dans le temps. Il n’y a pas d’aléa sur la durée de paiement.

VENTE À TERME LIBRE

Le bien est libre de toute occupation. Le vendeur vend sous cette forme et perçoit un capital le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire puis une mensualité dont le paiement est LIMITÉ dans le temps.

NUE-PROPRIÉTÉ

Le vendeur CONSERVE L'USUFRUIT (usus et fructus) du bien. Il a la possibilité de l’habiter ou de le louer.

L’acquéreur achète la NUE-PROPRIÉTÉ (abusus) et bénéficie d’un abattement sur la valeur du bien lié à la réserve d’usufruit conservée par le vendeur.

Il existe aussi la vente grevée du DROIT D'USAGE ET D'HABITATION (DUH), dans laquelle le vendeur conserve la possibilité d'habiter le bien jusqu'à la fin de sa vie. Bien souvent, dans ces deux cas le paiement du prix se fait sous la forme d'un CAPITAL UNIQUE versé le jour de la signature de l'acte.

Cabinet Nicolas CHANOINE

Vous habitez dans les Yvelines, Hauts-de-Seine ou Paris, vous souhaitez vendre votre appartement ou votre maison en viager, le Cabinet Nicolas CHANOINE – Expert Immobilier peut vous accompagner pour déterminer la valeur vénale de votre bien, calculer le bouquet correspondant et définir la rente viagère. Vous pourrez ensuite aller voir une agence immobilière pour réaliser cette vente en utilisant les informations de prix définies de façon indépendante par nous. Beaucoup d'agences n'étant pas des experts en viager , ont besoin du support d'un Expert Indépendant la valeur vanel, le bouquet et définir la rente viagère. De plus, ce prix sera accepté plus facilement par l'acheteur (débirentier) quand il saura qu'il vient d'une personne indépendante non intéressée à la vente.
Vous pouvez vous rendre sur le site Cabinet Nicolas CHANOINE pour connaitre les services proposés et pour nous demander un devis (formulaire aussi présent ci-dessous).
Ou alors nous contacter au +33 (0) 6 51 07 12 24 ou bien alors par email cabinet-expertise@nicolaschanoine.fr .