Par définition, un bien rural est situé à la campagne.
Toutefois, cette dénomination recouvre une diversité importante.
En biens ruraux, nous pouvons distinguer :
Le pavillon récent construit hors zone urbanisée,
La maison ancienne des années 1920 à 1940,
La « fermette » constituée d’une maison d’habitation et
de diverses dépendances traditionnelles de la région, sur un terrain de dimension variable pouvant aller jusqu’à 1 ha environ,
La pièce d’eau avec ou sans aménagement,
La ferme avec sa maison d’habitation, ses dépendances d’exploitation et son terrain agricole,
Les terrains agricoles, Les bois et forêts.
Quels sont les critères à retenir?
Concernant les biens « pavillon » ou « maison », l’expert ne trouve pas de différence majeure avec un bien urbain ou péri urbain. Seul le marché local doit être connu, des différences importantes peuvent être liées à la situation géographique.
Pour la « fermette », l’expert doit être plus adapté à ce travail de valorisation. En effet, il doit connaître les éléments spécifiques régionaux concourants à l’authenticité du bien et appréhender les techniques de construction. Il doit aussi apprécier la qualité du terrain au regard de l’environnement. Enfin, la principale difficulté provient du fait qu’une fermette n’est jamais semblable à une autre dans un périmètre rapproché. Il faut alors interpréter les éléments de comparaison disponibles selon divers critères : l’emplacement géographique, le positionnement topographique, la superficie des dépendances et le caractère de l’ensemble.
Pour la pièce d’eau, il convient de connaître de façon précise la législation sur l’eau et la pêche en plus du marché local. En effet, une différence fondamentale existe entre l’eau libre et l’eau close. Les aménagements de plan d’eau sont compliqués et précis.
Pour la ferme et les terrains agricoles, l’expert spécialiste seul peut intervenir. En effet, il faut étudier tout spécialement le mode d’exploitation (faire-valoir direct ou fermage traditionnel ou fermage spécifique ou sous le régime du commodat…), les primes de toutes sortes attachées au bien ou à l’exploitant, la mise aux normes des installations, la qualité du sol et du sous-sol… Bref, il doit connaître parfaitement le Code Rural, les lois et les règlements en vigueur ainsi que les spécificités européennes PAC (Politique Agricole Communautaire).
Pour les bois et forêts, il faut avoir la qualification d’expert forestier dans la majorité des cas. En effet, cet expert saura cuber et calculer la valeur d’avenir d’une plantation. Il saura interpréter un plan de gestion. Seules les parcelles à boisement tout venant souvent appelées « bois taillis » sont du ressort de l’expert rural.
