Les différents types de droits immobiliers

En immobilier, plusieurs droits immobiliers peuvent être acquis, chacun reposant sur les trois attributs du droit de propriété : l’usus (droit d’usage), le fructus (droit de percevoir les revenus) et l’abusus (droit de disposer du bien):

1. Droits de propriété

• Pleine propriété : Le propriétaire détient l’usus, le fructus et l’abusus, lui permettant d’utiliser, d’exploiter et de vendre son bien librement.

• Nue-propriété : L’acquéreur possède uniquement l’abusus, tandis qu’un tiers détient l’usus et le fructus (ex. usufruitier).

• Usufruit : Droit temporaire conférant l’usus et le fructus, permettant d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers, sans pouvoir en disposer (revendre).

2. Droits d’usage et d’occupation

• Droit d’usage et d’habitation : Confère l’usus, mais sans le fructus ni l’abusus (pas de possibilité de location ou de cession).

• Bail commercial : Le locataire obtient l’usus et le fructus, pouvant exploiter le bien et en tirer des revenus, sans en être propriétaire.

• Bail emphytéotique : Accorde l’usus et le fructus pour une très longue durée (18 à 99 ans), mais pas l’abusus.

3. Droits réels immobiliers

• Servitude : Limite l’abusus du propriétaire au profit d’un tiers qui bénéficie de l’usus (ex. droit de passage).

• Droit de superficie : Permet d’exercer l’usus et le fructus d’une construction sur un terrain appartenant à autrui.

• Hypothèque : Affecte l’abusus, car le bien est mis en garantie pour une dette sans en priver l’usus et le fructus tant qu’il n’y a pas de saisie.

4. Droits de copropriété

• Quote-part des parties communes : Confère aux copropriétaires l’usus et le fructus proportionnellement à leur part.

• Droit de jouissance exclusif : Permet l’usus sur une partie commune (ex. jardin), sans l’abusus.

5. Droits de préemption

• Droit de préemption urbain (DPU) : Restreint temporairement l’abusus du propriétaire, la commune pouvant acheter en priorité.

• Droit de préemption du locataire : Le locataire, détenteur de l’usus, peut acquérir l’abusus en cas de mise en vente.

Ces droits s’acquièrent via des transactions, successions, donations ou contrats spécifiques, en fonction des besoins et des stratégies patrimoniales. et c'est là qu'un Expert Immobilier doit intervenir pour déterminer la Valeur Vénale.

Cabinet Nicolas CHANOINE

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